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Ce que ça fait pour les locataires de restaurants de négocier avec les propriétaires en ce moment

Le principal facteur déterminant si une entreprise de restauration ou de bar peut survivre à cette pandémie – plus important que les pivots ou sa clientèle ou son quartier – est la relation entre le locataire et le propriétaire. Ou plus précisément, la volonté dudit propriétaire de conclure une entente avec ledit locataire.

Certaines personnes font des concessions, qu’il s’agisse d’abattements temporaires ou à long terme ou de partenariats nouvellement structurés. Et certains propriétaires, même certains sans hypothèque, laissent les locataires marcher.

Pour avoir une idée de ce à quoi cela ressemble à l’intérieur de ces négociations et de ces accords, nous avons invité Jasmine Moy, avocate en hôtellerie Eater’s Digest podcast cette semaine pour parler des offres qu'elle a vues, pourquoi certains propriétaires préfèrent les vitrines vides aux loyers réduits, quels types de restaurateurs signent réellement Nouveau baux en ce moment, et comment tout cela fonctionne avec les accords de gestion d'hôtel / chef.

Le plus grand à retenir: «Il est important, plus important que jamais, de ne pas entrer dans une relation à long terme comme celle-ci avec quelqu'un que vous ne pensez pas être une bonne personne, avec quelqu'un en qui vous ne pensez pas avoir confiance, avec quelqu'un qui vous ne pensez pas que votre entreprise soit un atout pour leur quartier ou leur propriété. »

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Amanda Kludt: Alors Jasmine, dites-nous ce que vous faites et les types de clients avec lesquels vous travaillez, et ensuite comment la pandémie a affecté votre entreprise.

Jasmine Moy: Bien sûr. Je suis avant tout un avocat transactionnel, ce qui signifie que je suis un avocat d’affaires qui ne fait que regarder les contrats toute la journée, et nombre de ces contrats sont des baux. Alors, quand tout cela diminuait, j'étais au milieu d'une demi-douzaine de baux, six ou sept baux différents, qui étaient à diverses étapes de négociation. À la minute où les gens se sont rendu compte que cela avait l'air mauvais, le 12 mars ou le jour de la fermeture, toutes ces offres de location ont été tirées par les locataires, par la personne qui cherchait à pénétrer dans l'espace.

Daniel Geneen: Droite.

JM: Parce que je pense que la plupart de ces personnes ont vu l'écriture sur le mur. Ils ont réalisé que les loyers allaient peut-être baisser et qu'il y aurait certainement beaucoup plus d'emplacements vides à leur disposition de l'autre côté.

DG: Et ce n’était pas non plus un terrain fertile pour ouvrir un restaurant.

JM: Oh, bien sûr. Ouais. Je veux dire, non seulement cela, mais l'idée de la cessation de tous ces services. Les gens n'allaient pas pouvoir le faire … Nous ne savions pas si des travaux de construction allaient avoir lieu, et il n'est donc certainement pas logique de vous engager dans un bail de 10 ou 15 ans à un loyer que vous pensez ça ne va pas être génial dans 6 mois, avec du travail on ne sait pas quand ça va être fait, pour un restaurant dont on n'est même pas sûr va pouvoir fonctionner de la même manière qu'il aurait pu -COVID.

AK: Il est devenu clair que la capacité de survie de beaucoup de restaurants dépend de leur relation avec leur propriétaire individuel et de la volonté de ce dernier de couper une pause ou non. Au cours des 5 derniers mois, avez-vous constaté une volonté de réduire les pauses pour ces locataires, ou est-ce juste partout sur la carte?

JM: Ouais, je dirais que c'est la seule chose qui m'a vraiment, je pense, surpris, c'est que depuis toutes les années que je fais ça, je pense que la perception générale est que les propriétaires sont des connards avides et qui s'en soucient si vous n'aimez pas votre propriétaire, signez simplement le bail et la plupart du temps, il vous laisse tranquille jusqu'à ce que vous soyez prêt à partir. Mais je pense que cela a vraiment mis en lumière qu'il y a une différence honnête envers Dieu maintenant dans qui vous travaillez, l'intégrité de qui vous travaillez, et que je pense que les gens devraient être beaucoup plus sélectifs à l'avenir. leur propriétaire.

Cela étant dit, je tiens à mettre cela en garde en disant que j'ai vu cela se produire dans les deux sens, en ce sens que vous avez un propriétaire que vous aimez, mais peut-être qu'il meurt ou peut-être qu'il vend l'immeuble et que vous obtenez un propriétaire que vous détestez . Donc, même signer un bail avec quelqu'un ne garantit pas que, pour le reste de la période, vous serez pris en charge et que vous aurez cette relation aimable. Mais je pense qu'il est important, plus important que jamais, de ne pas entrer dans une relation à long terme comme celle-ci avec quelqu'un que vous ne pensez pas être une bonne personne, avec quelqu'un en qui vous ne pensez pas avoir confiance, avec quelqu'un en qui vous ne pense pas que votre entreprise est un atout pour leur quartier ou leur propriété, et qui ne se sentent pas valorisés en tant que locataire, et qu'ils s'en foutent de qui est là, que ce soit un restaurant ou une banque ou autre. Je pense donc que ce sera probablement beaucoup plus important à l'avenir.

Et je ne veux pas dire que même un bon propriétaire ou avoir de bonnes relations avec le propriétaire, selon mon expérience, a assuré un meilleur bail. Je pense que cela aide d'avoir une certaine bonne volonté et une bonne relation car cela signifie que les conversations sont beaucoup plus ouvertes et productives, mais cela ne signifie pas que vous allez toujours arriver là où les deux personnes doivent être. , en particulier si le propriétaire a une hypothèque sur la propriété ou est autrement endetté ou a ses propres problèmes de liquidité ou de trésorerie. Certaines de ces personnes ont les mains liées. Ils disent: «Nous avons parlé à la banque, la banque ne va nous donner qu’autant. Nous ne pouvons pas vous offrir le type de réduction que vous demandez. » Et un restaurateur, à ce moment-là, doit avoir un moment venu à Jésus et ils regardent leurs chiffres et ils disent: «Soit je peux faire ce travail, soit je ne peux pas faire ce travail.» Donc, vous savez, une bonne relation ou un bon propriétaire, ce n’est même pas la fin, cela dépend de la situation environnante pour ce propriétaire spécifique.

AK: Et est-ce que les propriétaires d'entreprise sont plus susceptibles de conclure un accord parce qu'ils ont plus de capital, ou est-ce l'inverse? Ils sont moins susceptibles parce qu'ils sont moins personnels et moins intimes?

JM: De manière totalement anecdotique, les grands propriétaires font de bien meilleures affaires que les petits propriétaires, et je pense que cela est directement lié à leur capacité à négocier avec leurs banques, à leur liquidité, à leur diversification et à leurs offres financières. Un grand promoteur peut ne pas avoir besoin de tout l'argent du loyer aussi urgemment qu'un petit propriétaire, ou un propriétaire de taille moyenne en a besoin. Mais tout à fait anecdotique, les meilleures offres que j'ai vues et dont j'ai entendu parler proviennent de grands propriétaires, de propriétaires institutionnels.

DG: Alors pouvez-vous nous parler de ça, comme quelle était la trajectoire? Alors pendant quoi, vous avez dit environ 6 semaines que vous ne faisiez rien parce que les gens ne négociaient pas de nouveaux baux, puis qu'est-ce qui a commencé à se passer? Parce que nous avons commencé à entendre que les restaurants se rendaient chez leurs propriétaires et essayaient de conclure des accords, mais était-ce la prochaine vague d'activités que vous faisiez?

JM: Eh bien, ce qui s'est passé est juste quand tout cela a touché, j'ai envoyé un e-mail à tout le monde et j'ai dit: "Voici ce que nous savons, voici ce que nous ne savons pas." Le PPP a ensuite vu le jour et je me suis dit: «Voici l’accord avec le PPP. Voici comment vous pouvez et ne pouvez pas le dépenser. » Asseyez-vous avec votre comptable et votre comptable, commencez à utiliser ces chiffres, car nous devrons éventuellement faire des offres avec les propriétaires, mais j'ai également immédiatement approché les propriétaires en disant: «Hé, pouvons-nous obtenir un accord ici pour que vous n'essaierons pas d'envoyer des notifications par défaut. » C'est ce que vous envoyez à quelqu'un qui est en retard de location afin de faire avancer la procédure d'expulsion. J'ai dit: "Pouvons-nous comprendre ici, vous n'allez pas envoyer d'avis par défaut, vous allez nous laisser le temps de résoudre ce problème?" Et tout le monde a immédiatement dit: «Oui. Oui, nous allons vous donner du temps, mais voyons comment cela se passe. Voyons le PPP. Voyons si le montant du PPP que vous pouvez utiliser pour payer le loyer, voyons si cela change. " Ce qu'il a fait.

Donc, personne n'était prêt à mettre quoi que ce soit sur papier jusqu'à ce qu'ils, je pense, laissent un peu la poussière se déposer, mais ma recommandation était que tout le monde ouvre une ligne de communication en disant qu'il veut en parler, en disant qu'il était prêt à avoir des conversations, mais personne ne voulait avoir les conversations à ce moment-là. Ils voulaient tous attendre quelques mois pour voir à quel point le virus allait devenir grave et toutes les autres choses avant de vouloir conclure un accord. Je ne pense donc pas qu’une véritable affaire, comme la substance des conversations sur ce à quoi ressemblent les accords, ait eu lieu avant que le changement dans les exigences du PPP ne change, et c’est à ce moment que tout le monde a commencé à mieux gérer ses finances.

AK: Et c’est à ce moment que les prêts du programme de protection des chèques de paie sont passés de quoi, 75% de votre personnel à 60%?

JM: Jusqu'à 60 mm-hmm.

AK: Alors les gens pourraient dépenser beaucoup plus pour leur loyer?

JM: Oui exactement. Et je pense qu'en fait, je faisais beaucoup d'arguments à l'époque sur le fait de ne pas payer de loyer parce qu'un montant aussi limité du PPP pouvait être utilisé pour le loyer, et avoir ce changement, je pense, je ne veux pas dites-le comme si j'avais tiré le tapis sous moi, mais cela a définitivement changé l'argument que je faisais et a rendu mon argument beaucoup moins fort sur le fait de ne pas payer de loyer pendant ces mois fermés, parce que tout le monde le savait. Si vous avez quelqu'un EIN, vous pouvez en gros, pendant un certain temps, vérifier combien d'argent ils ont gagné, tant de propriétaires ont eu une idée de combien d'argent leur locataire avait gagné et ont dit: «Vous pourriez payer le loyer avec ça. Vous pourriez payer 100% de votre loyer avec cela pour ces mois. "

DG: Droite.

JM: Et donc en négociation, j'ai vraiment changé de tac. J'ai commencé à dire: «D'accord, eh bien ouais. Nous pouvons utiliser cet argent pour le loyer et nous l'utiliserons pour le loyer, mais l'hiver va être impossible. Nous allons dîner sur le trottoir jusqu'en octobre ou quoi que ce soit d'autre, mais novembre, décembre, janvier, février, ce sera vraiment très difficile. Si vous voulez prendre un coup là-dessus, j'ai besoin que vous preniez un coup alors. Pouvons-nous accepter trois mois de réduction de loyer, puis peut-être un autre mois pendant lequel vous utiliserez le dépôt de garantie comme loyer ou quelque chose comme ça, nous avons besoin de quatre mois de période sans loyer en hiver. " Et j’ai eu un succès décent en plaidant pour cela.

Ainsi, certains propriétaires sont prêts à prendre une sorte de coup dur, mais ils hésitent à prendre un coup sur le loyer à long terme. Ils sont très réticents à modifier le loyer. Mais ils vont, pour l’année prochaine, proposer une sorte de situation alternative, mais ils ne veulent pas vraiment changer le loyer à l’avenir.

DG: Oh intéressant. Donc, ils ne veulent pas changer ce qui est sur l'accord, mais ils sont prêts à accepter un paiement en espèces de quelque chose et ensuite combiné avec autre chose. En fait, pourriez-vous nous donner des exemples d’affaires que vous avez réellement conclues?

JM: Sûr. La meilleure offre que j'ai vue d'un de mes clients était un énorme développeur, je ne peux pas dire lequel, mais c'était un énorme développeur, et ils ont offert une réduction complète du loyer jusqu'à la fin de l'année, donc à travers le fin décembre, puis 50% de réduction sur leur loyer pour la totalité de l'année prochaine.

AK: Oh wow.

JM: Ce que je trouve génial. Mais ce n'est pas un restaurant assis, c'est plus un service rapide, donc je pense que le loyer, ils ont une empreinte plus petite, le loyer n'est pas insignifiant, mais c'était plus petit que de dire quelqu'un qui a deux étages de plein salles à manger ou quelque chose comme ça.

DG: Droite.

JM: C’est donc la meilleure offre que j’ai vue. J'ai un tas de situations hybrides bizarres bizarres où ils se sont mis dans les mauvaises herbes sur leur nombre et ont accepté divers loyers de base bas, complétés par des loyers en pourcentage pour les deux prochaines années, et cela, pour toute période de trois mois, si le le pourcentage de loyer dépasse ce que le loyer de base aurait été dans le bail, puis vous revenez au loyer de location. Tout le monde veut revenir au loyer du bail, mais c'est une question de quand et de ce qui le déclenche, et de combien de temps vous pouvez obtenir une réduction alors que nous ne savons tous exactement à quoi ressembleront les 12 à 18 prochains mois. Donc, les gens sont en train de conclure des accords sur mesure très compliqués et étranges, mais, et comme je l'ai dit, j'essaie de donner la priorité au loyer gratuit pendant l'hiver afin que certains puissent essayer de passer l'année et nous espérons être dans un meilleur endroit l'année prochaine et venir au printemps.

DG: Et travaillerez-vous avec de nouvelles personnes intéressées à parler à leurs propriétaires de la conclusion d'un accord, ou vous concentrez-vous uniquement sur le travail avec des personnes où vous avez signé leur contrat au départ?

JM: Non, je vais totalement parler à … J'ai donné beaucoup de temps libre, je dirai, à des clients existants.

DG: Je ne peux pas imaginer.

JM: J'ai dit: "Ça craint et je ne veux pas m'empiler, je vais donner à tout le monde un certain temps libre pour essayer de trouver une solution." Mais pour les nouveaux clients, je ne ferais pas cela. Je veux dire, c'est une offre pour la même chose pour les clients existants. Nouveaux clients Je suis heureux de le faire, mais je leur ai dit: «Écoutez, la dernière chose qu’ils veulent faire, c’est dépenser de l’argent pour un avocat.» Donc ce que j’ai fait, c’est d’envoyer des courriels aux gens qui disent: «Si j’étais vous, c’est ce que je ferais. Je voudrais contacter mon propriétaire. C’est ce que j’ai mis en place. Je ferais un pro forma, je ferais vraiment une proposition, je l'expliquerais, je ferais de mon mieux pour conclure un accord avec le propriétaire sans m'impliquer, jusqu'à ce que vous soyez au point parce que vous voulez documenter et comme lors de la modification du bail ou quelque chose comme ça. Parce que je ne voulais tout simplement pas qu’ils gaspillent de l’argent pour moi alors que je pensais qu’ils pouvaient le faire eux-mêmes. Et en grande partie, ils devaient faire eux-mêmes.

J'ai donc dit aux gens: "Hé, commencez par avoir suffisamment de conversations par vous-même, et si vous n'avez pas de conversations productives, venez me voir." Mais de façon réaliste, je ne suis pas un avocat plaidant. Donc, si les gens se battent avec leur propriétaire, si leur propriétaire tente de les expulser, s'ils ne peuvent pas trouver un accord et que le propriétaire menace de les poursuivre pour six mois d'arriérés de loyer qu'ils n'ont pas payés, je Je parle de ce travail aux gens qui passent tout leur temps devant les tribunaux des propriétaires-locataires, pour traiter avec quelqu'un qui peut lutter contre cela devant les tribunaux et essayer d'obtenir une certaine protection de cette façon.

Donc voilà. J'accepterais certainement de nouveaux clients et les aiderais à négocier, mais une grande partie de la négociation est sur eux pour vraiment déterminer où ils maximisent et ce pour quoi ils ont la capacité. Ils doivent d'abord faire tout ce travail, avant que je puisse les aider à arriver là où ils doivent être. Si ça a du sens?

AK: Une question courante que je me pose est la suivante: pourquoi un propriétaire préfère-t-il avoir un espace vacant plutôt qu'un locataire qui paie un tarif réduit? Je sais donc que ces personnes ont des hypothèques si elles sont propriétaires de maman et de famille. Au début, je pensais que cela pouvait être des allégements fiscaux, mais ensuite je vois que ce n’est pas nécessairement le cas, en particulier dans de nombreuses villes. Alors, quelle est la motivation là-bas?

JM: C'est une relation directe entre le loyer et la valeur de la propriété. Et quand je parle de la valeur de la propriété, je ne parle même pas de la valeur imposable de la propriété, je parle de la valeur de la propriété pour la banque et de la sécurité que la banque voit dans cet immeuble ou dans l'espace, parce que le type d'argent qu'une banque vous prêtera, est directement lié au revenu que vous pouvez voir de la propriété, et par le revenu de la propriété, tout ce dont vous parlez est le loyer.

Ainsi, dès que vous réduisez le loyer, vous réduisez la capacité d'emprunter de l'argent ou d'obtenir des liquidités d'une banque. Et donc les gens sont très réticents à faire cela. Alors ils préfèrent, plutôt que de baisser la valeur de leur immeuble et de réduire le loyer, ils préfèrent le laisser vide. Et je ne suis pas un avocat fiscaliste, mais je sais qu'il existe diverses radiations et des choses que vous pouvez prendre si vous subissez une perte sur une année donnée, donc il n'y a pas d'incitation financière à réduire le loyer sur n'importe quel espace, ils n'en prennent pas un coup. Le coup est pour eux en termes de ce à quoi ils ont accès en ce qui concerne l'argent, le capital.

Donc voilà. Jusqu'à ce que nous taxions les gens, jusqu'à ce que nous découragions les gens, ou que nous trouvions un moyen de les dissuader de laisser un local ouvert … J'ai parlé à un développeur qui a dit qu'il pourrait laisser un espace ouvert pendant environ 6 ans avant de commencer à perdre. argent.

AK: Oh wow.

DG: Oh mon Dieu.

JM: Ce qui est très long, c’est pourquoi vous marchez dans le West Village et tout est vide, c’est parce qu’ils le peuvent.

AK: À moins qu'il n'y ait réellement une taxe de vacance, comme à San Francisco, les gens vont continuer à le faire. Ils laisseront leurs locataires marcher, plutôt que de baisser le loyer pour eux.

JM: Ouais. À moins que, et encore une fois, cela ne renvoie à ce dont nous avons parlé en ce qui concerne le fait qu'un propriétaire soit un partenaire, parfois les propriétaires ont besoin de quelqu'un là-bas, de la nourriture et des boissons en particulier, car peut-être qu'ils développent quelque chose dans un quartier un peu une zone morte qui n'a pas de café à moins d'un demi-mile, qui n'a pas X, Y ou Z. Ces partenariats sont forcément de meilleurs partenariats parce qu'ils ont un peu besoin de vous. Donc, dans la mesure où vous êtes dans un quartier qui a une tonne de marche où un propriétaire ne se soucie pas vraiment de ce qu'il y a dans son espace. Ouais. Ils n’en auront rien à foutre et ils la laisseront ouverte. Ils vous laisseront partir, ils la laisseront ouverte.

Les gens qui, à mon avis, sont les plus incités à conclure un accord sont ceux qui ont besoin de vous pour une raison quelconque, car ils ont cette propriété à usage mixte parce qu'ils ont besoin d'une épicerie là-bas, ils ont besoin d'un café là-bas, ils ont besoin d'un restaurant là-bas. Je pense donc que ce genre de projets sera probablement plus attrayant pour les gens à l'avenir, car le propriétaire a en fait un intérêt direct dans votre réussite.

DG: Donc, juste en ce qui concerne les accords que vous voyez, il est logique que les grands propriétaires d'entreprise seraient beaucoup plus intéressés, ou ne seraient pas du tout intéressés, à renégocier un contrat, car la dernière chose qu'ils voudraient faire est d'avoir un moins de loyer sur papier, car ils ne peuvent pas emprunter contre lui.

JM: Uh-huh (affirmatif).

DG: C’est tellement intéressant.

AK: Et la maman-et-pop aussi.

DG: Droite. C'est vrai. Donc, s'ils coupent des restaurants ou concluent un accord avec quelqu'un et disent: "Nous vous autoriserons à sauter le loyer pour l'hiver." Cela ne leur laisse-t-il aucune trace écrite et les banques ne le verraient pas dans leurs pratiques d’emprunt?

JM: Donc, ce qui se passe, c'est que le loyer de base sur papier est le loyer de base.

DG: D'accord.

JM: Donc, dans tous ces amendements que vous rédigez, vous parlez d'un loyer de base, mais peut-être des réductions.

DG: Je t'ai eu.

JM: Le loyer de base est donc le loyer de base. Personne ne réduit le loyer de base, ils ajoutent en quelque sorte du verbiage pour donner des remises de la même manière dans tout bail que vous signez, vous avez une période de location gratuite. Vous avez donc un loyer de base, mais le loyer est réduit, ce qui signifie que vous ne le payez tout simplement pas pendant une certaine période. Donc, ce que sont tous ces amendements, c'est comme des amendements au loyer de base, mais avec un pourcentage de réduction. Les pourcentages du loyer ont diminué de sorte que le loyer de base reste le même, il n’est pas modifié. Et lorsque vous donnez cela à la banque, alors que la banque comprend que pour les 6 prochains mois, il y aura un certain différentiel, elle sait qu'après cette période, le loyer de base est le loyer de base et c'est ce qu'elle pourra voir.

Et les banques accordent des abstentions sur les hypothèques et des choses comme ça, pour la plupart, de sorte que ces propriétaires, dans une large mesure, n'ont pas à payer d'hypothèque pendant les périodes où ils ne perçoivent pas de loyer. Mais chaque propriétaire a une situation de trésorerie différente. Et écoutez, certains propriétaires n’ont pas d’hypothèque sur leurs propriétés et certaines terres sont simplement avides.

AK: Sensationnel.

JM: Certains d'entre eux sont juste … j'ai un client qui venait de construire, de, The Banty Rooster, Delores Tronco, avait ouvert The Banty Rooster dans le village, mis beaucoup d'argent dans cet espace et l'a rendu magnifique, et Je pense que son propriétaire était complètement, ils n'ont pas d'hypothèque sur la propriété, son propriétaire était complètement réticent à conclure un accord avec elle, car je pense qu'elle le regarde et dit: «Oh, vous venez d'ajouter des millions de dollars d'améliorations, et donc je vais pouvoir vendre ça, je ne vais pas devoir abandonner le loyer parce que quelqu'un va récupérer tout ça.

AK: Sensationnel. Et c'était un nouveau restaurant, ouais.

JM: Ouais, c'était un nouveau restaurant. Et elle a peut-être raison.

DG: Donc, dans le cas comme The Banty Rooster où, évidemment, vous n'êtes pas satisfait, je suppose, de l'éthique du propriétaire, allez-vous éloigner les futurs clients de cette propriété?

JM: Oh, à 100%.

DG: Ouais.

JM: Ouais. Ce propriétaire est quelqu'un dont, j'espère que Delores ne me dérange pas de parler un peu, mais Delores est un travailleur très diligent. Elle est si intelligente, si organisée, elle communiquait à chaque tournant, elle voulait cette femme, son nom est Shelley, elle voulait que Shelley soit heureuse à chaque tournant. Et j'ai juste l'impression que Shelly ne l'a même pas rencontrée à mi-chemin. Depuis le moment où elle a signé le bail, ils se sont traînés les pieds pour faire le travail qu'ils étaient censés faire. Et je pense que cette femme n’est pas comme un promoteur, je pense que c’est comme un immeuble d’investissement pour elle, je ne pense pas qu’elle gère trois ou quatre bâtiments, je pense que cela pourrait être son immeuble, elle vit quelque part dans le Connecticut. Je ne pense pas qu’elle se soucie parce qu’elle n’est pas investie dans le quartier, elle n’y habite pas parce qu’elle n’a pas beaucoup de bâtiments dans le quartier.

Certaines personnes sont très investies pour rendre un quartier agréable parce qu'elles ont acheté 15 immeubles dans ce quartier. Mais cette femme a été difficile du début à la fin, et donc si quelqu'un venait me dire: «Je veux signer un bail ici.» Je leur recommanderais probablement fortement de ne pas le faire. Elle a prouvé qu’elle était une personne complètement déraisonnable.

DG: Donc, ce n’est peut-être pas le cas qu’elle voit cela comme une énorme opportunité de faire payer à une personne le travail qu’elle a effectué, et peut-être simplement qu’elle comprend le loyer à un niveau très fondamental. Si vous ne recevez pas de loyer payé, vous expulsez la personne.

JM: Ouais. Je veux dire, il est difficile de savoir exactement ce qui lui passe par la tête à un moment donné, mais oui. C’était l’un des seuls propriétaires avec qui j’ai eu affaire, qui n’était pas disposé à donner un peu. Et elle ne l’était vraiment pas. La plupart des gens sont donc prêts à donner un peu, mais ce n’est peut-être pas suffisant. Si je suis l'opérateur et que j'ai fait le calcul et que je dis: «Je ne peux vraiment pas survivre sans X.» Et le propriétaire arrive à X plus 3 000 $, ils ne peuvent tout simplement pas le faire fonctionner.

AK: Droite.

JM: Mais cela ne signifie pas que le propriétaire n’a pas essayé, cela ne veut pas dire que vous n’avez pas essayé. Cela pourrait ne pas fonctionner.

DG: Donc, je suppose que peut-être sur une note plus légère, commencez-vous à négocier des offres pour de futurs restaurants qui sont peut-être meilleures que ce à quoi vous vous attendiez, ou ce dont tout le monde parle, c'est comme cette période merveilleusement excitante pour planifier un nouveau restaurant?

JM: Oui je suis. Je suis au milieu de quatre baux différents en ce moment, ce qui est en quelque sorte beaucoup pour moi, je n’en ai généralement qu’un ou deux à la fois. Je suis, et tous ces concepts sont des concepts occasionnels qui sont de premier ordre pour la livraison, une chose chinoise ici, une chose vietnamienne là-bas. Donc, des espaces qui prévoyaient déjà de faire une tonne de plats à emporter et de livrer de toute façon. Ces gens le font. Et je dois dire que je ne pense pas que les loyers du marché aient encore tellement baissé. Je pense que lorsque je parle aux courtiers, ils disent toujours qu'il faut au moins 6 mois, voire 12 mois, pour que les loyers du marché reflètent la situation sur le terrain.

Donc, je ne pense pas que ces loyers que je vois sont super, super inférieurs au marché, mais ce ne sont que des espaces que les gens ont vu disponibles et pensent qu'ils peuvent soutenir avec un emporter et emporter, emporter et la livraison, seulement. Personne ne va signer un bail pour le moment si le loyer est si élevé qu’ils ont besoin de dîner sur place ou qu’ils ont besoin d’alcool au restaurant ou qu’ils aient besoin d’un café ou d’une terrasse. Et donc ce sont des espaces un peu plus profonds à Brooklyn, quelques espaces dans le Queens, des espaces où les loyers sont généralement plus bas et plus abordables de toute façon.

AK: Les courtiers à qui vous parlez prévoient-ils que l’été prochain serait un bon moment? Par exemple, disons que j'ai des économies et un concept et que je veux ouvrir une nouvelle chose, devrais-je m'asseoir dessus jusqu'au printemps ou à l'été prochain?

JM: Vous savez quoi, eh bien, numéro un, un courtier veut ses frais de courtage.

AK: Droite.

JM: Ils ne recommanderont jamais à personne de ne pas trouver quelque chose, ils inciteront toujours quelqu'un à trouver quelque chose le plus tôt possible afin qu'il puisse commencer à être payé. Mais oui, je pense que si les loyers vont baisser, cela prendra un certain temps. Cela dit, un propriétaire qui a une hypothèque sur une propriété, qui doit payer un loyer, et qui n'a pas les liquidités, et qui risque de manquer à son prêt et de perdre la propriété en cas de forclusion, il réduira son loyer. . Ils réduiront le loyer à ce que le loyer doit être pour être payé. Il y aura donc des gens qui abandonneront le loyer parce qu’ils ont désespérément besoin de locataires, mais ce ne sera pas tout le monde. Ce ne seront que les personnes qui n’auront pas de trésorerie autrement.

Donc, les loyers vont baisser et certains loyers vont beaucoup baisser, mais tout dépendra, je pense, de la situation exacte du propriétaire, des problèmes qu’ils ont avec leur banque ou autre. Et je ne sais pas si ce sera propre au quartier, et je pense qu'il y a probablement certains quartiers qui sont, je pense le West Village, je pense à Soho, où les loyers sont toujours élevés parce que les gens se promènent simplement dans ces quartiers. Ce sont de bons quartiers pour ouvrir des espaces, ils ne peuvent tout simplement pas y tomber, comme du tout.

AK: Je sais que vous faites aussi des partenariats entre chefs et hôtels et aidez les hôtels à remplir leurs espaces. Que se passe-t-il dans ce monde?

JM: Ouais. Donc, quelques projets hôteliers sur lesquels je travaille, je travaille pour Virgin Hotels, une partie de ce travail est jusqu'à présent planifiée. Ce sont des espaces en construction qui n'ouvriront pas avant un an ou 2 ans. J'ai un projet à Dubaï, dans 3 ans environ, mais tout cela bouge comme si rien ne se passait, littéralement comme si rien ne se passait,

AK: Ils ne changent pas du tout les concepts ou quelque chose comme ça? Ils disent simplement: "Très bien, continuons."

JM: Non, et je me dis: "Est-ce que c'est …?" Ce n’est pas nécessairement mon royaume de dire à ces grandes entreprises que je pense qu’elles doivent prendre cela plus au sérieux, mais c’est … Non, tous ces espaces hôteliers ont des bars sur les toits et des espaces extérieurs et des choses comme ça. Et pour la plupart, les offres de l'hôtel, la personne qui gère la nourriture et les boissons reçoit des frais, des frais de gestion, qui sont basés sur les ventes. Il est donc dans l’intérêt de tout le monde que le restaurant se porte bien, et s’il ne fait pas bien, tout le monde prend le coup. L'opérateur d'aliments et de boissons et le propriétaire subissent le coup. Donc, la plupart de ces offres ou pourcentages. Il peut y avoir des frais comme le niveau de base qui sont en quelque sorte bas, mais sinon c'est sur une base de pourcentage, donc la façon dont nous modifions ces documents est généralement le propriétaire de l'hôtel a le droit de résilier le contrat de gestion si les ventes sont pas à un certain niveau. Ce que je négocie, c’est comme leur retirer la possibilité de résilier le contrat en fonction des ventes si les revenus sont faibles, car nous sommes toujours aux prises avec la pandémie.

AK: Droite. C'est vrai.

JM: J'essaie en quelque sorte de supprimer la possibilité de licencier l'opérateur du service alimentaire pour des causes indépendantes de sa volonté, mais sinon, ces documents restent assez cohérents. Mais pour les gens que j'ai qui s'occupent de la gestion des aliments et des boissons dans les hôtels, une grande partie de l'espace est à l'intérieur. Ils n'ont pas beaucoup d'espace extérieur en fonction de l'endroit où ils se trouvent, ils se débrouillent, ils font de leur mieux, mais ils sont confrontés aux mêmes problèmes que les restaurateurs en termes de besoin d'avoir les tables loin. loin, se battre avec des gens qui ne portent pas leurs masques. Et tous les autres problèmes, les aspects opérationnels, sont très cohérents avec ce à quoi un restaurateur normal est confronté.

AK: Ils n’ont tout simplement pas le fardeau du loyer.

JM: Il s'agit généralement d'un pourcentage de loyer dans les offres de restauration de l'hôtel. Ce n’est pas techniquement un loyer, le devis sans devis, ce n’est généralement pas fixe, c’est généralement un pourcentage. Encore une fois, quand tout est sur un pourcentage, les marées montantes soulèvent tous les bateaux, et cetera, et cetera. Donc, ce serait la citation de l’hôtel, sans devis, le loyer, le pourcentage qu’ils tirent de ces ventes va être inférieur. Et parfois, c’est un problème, parce que vous ne construisez jamais un hôtel avec l’argent dont vous disposez, vous construisez un hôtel avec les 50 millions de dollars que vous avez empruntés à la banque ou autre. Cela affecte donc beaucoup de propriétaires d'hôtels, ils ont de réels problèmes de trésorerie et de liquidité.

DG: Petite question à ce sujet, pourquoi voudraient-ils expulser un restaurant dont ils ont besoin? Parce que vous avez besoin d'un opérateur de restauration dans un espace hôtelier. Quelle serait leur incitation à essayer de renvoyer un opérateur maintenant, même si tout ne fonctionne pas?

JM: Eh bien, je pense que vous regardez le revers de la médaille. Pourquoi payons-nous une prime à cette personne? Il y a beaucoup de compagnies hôtelières qui ouvriront un restaurant et elles le gèreront, et, franchement, ce sera probablement un restaurant de merde. Ça va aller, pas génial. Je pense à, sans offenser Kimpton, mais je pense à Kimpton qui ne gère généralement pas de nourriture et de boissons. Si vous avez déjà séjourné dans un Kimpton, ça va, ce n’est pas étonnant que vous vouliez quelqu'un de bien.

DG: Comme un Jean-Georges?

JM: Ouais. Si vous voulez un Jean-Georges, si vous voulez le zhuzh, si vous voulez que cet exploitant d'aliments et de boissons soit un tirage au sort et qu'il augmente le prix de la chambre, vous payez une prime à cette personne.

DG: Ouais.

JM: Vous les payez pour cela. And so I think some of these relationships are, if they’re being terminated or considered being terminated, it’s because they’ve paid a lot extra for a chef to bring in people who are not going to exist no matter how famous that chef is. So why spend that extra money? I think it’s the… But yeah, they still need food and beverage, but they can maybe cobble something together and themselves, or maybe they can find a no name company, this anonymous company, who just runs in and knows how to make eggs in the morning and it’d be done with it.

DG: Not in the case necessarily of Jean-Georges, but a Jean-Georges might be getting paid right now, even though they’re not selling any food.

JM: Yeah. If you are famous enough or good enough, what we would you do, you’ve negotiated a base fee. So the fee could be anywhere between $150,000 to $500,000 a year. That being said, I’ve talked to people who are familiar with the workings of some of these other chefs, other deals that are not mine and not of my clients, and they’re saying, “We haven’t been paid.” So maybe they’re owed that money. They probably have not been paid that money, so you may have a lot of food and beverage operators who are leaving hotels because they haven’t been paid the minimum that they negotiated.

AK: Interesting.

JM: The hotel owner might just be sort of stiffing them on that because the same reason a lot of restaurateurs are stiffing their landlords, they just don’t have the money.

AK: Right. Because hotels are just so screwed right now.

JM: They’re so screwed. They’re so screwed. Yeah, I think a lot of those deals are going to fall apart, just because they’re expensive. But when everybody’s going out to eat and when everybody’s traveling, it’s a benefit to them, net benefit, but right now it’s a net negative.

AK: Cool. Well, Jasmine, where can restaurateurs find you?

JM: I’m at restaurantlawyer.nyc. I’m also on Twitter, @jasminemoy sur Twitter.

DG: Thank you so much.

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